< 전세보증금 특별법 > 적용한도, 무이자 대출, 경공매 대행

전세보증금 5억까지 특별법이 적용됩니다. HUG가 피해자 경공매를 대행합니다. 최우선 변제금만큼 최장 10년 무이자대출을 해줍니다. 최우선 변제금 넘는 보증금 상당액에 대해  2억 4천만원까지 1.2% - 2.1% 대출해줍니다. 전세대출에대해 최장 20년 무이자 상환을 할 수 있습니다. 연체정보 등록도 20년간 유예해줍니다. 주택 면적이나 소득요건을 없애 기준을 완화 합니다.

 

 

전세사기 피해를 지원하기 위한 특별법 제정안이 22일 국회 국토교통위원회 법안소위를 통과했다. 지난달 28일 특별법이 상정된 이후 24일 만, 5번째 회의 끝에 여야가 합의를 이뤄낸 것. 특별법은 24일 국토위 전체회의와 법제사법위원회를 거쳐 25일 국회 본회의에서 처리될 것으로 보인다. 특별법은 2년 동안 적용되는 한시법이다.

여야 간 막판까지 쟁점이었던 피해 보증금 보전에 대해선 정부가 현시점의 최우선변제금을 최장 10년간 무이자로 대출해 주기로 합의가 이뤄졌다. 최우선변제금은 세입자가 살던 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 은행 등 선순위 권리자보다 앞서 배당받을 수 있는 금액이다. 지역과 전세 보증금 액수에 따라 달라진다. 여야는 최우선변제 범위를 초과하는 구간에 대해서는 2억4000만 원까지 1.2∼2.1% 이율로 대출을 지원하기로 했다. 당초 더불어민주당과 정의당은 최우선변제 금액을 확대 소급 적용해 지급할 것을 요구해 왔지만 다른 사기 피해자와의 형평성 논란 및 선순위 채권자의 재산권 침해 가능성 등에 따라 받아들여지지 않았다. 특별법 적용 대상도 보증금 4억5000만 원 이하에서 5억 원 이하로 확대됐다.

특별법은 또 주택 구입을 희망하는 전세사기 피해자에게 우선매수권을 주고 집을 매입할 수 있도록 했다. 이 과정에서 법률 전문가의 경·공매 대행 서비스와 그에 필요한 수수료의 70%를 지원받을 수 있으며, 주택을 낙찰받을 경우 취득세 면제와 재산세 감면, 구입 자금에 대한 저리 대출 등의 세제 금융 혜택도 받을 수 있다. 주택 구입을 희망하지 않는 경우 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권을 행사해 집을 구매한 후 장기 임대를 통해 피해자의 거주권을 보장하게 된다.

전세사기 피해자 지원을 위한 특별법(전세사기 특별법)이 5차례의 진통 끝에 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회 문턱을 넘었다. 국회에 법안이 발의된 지 25일 만이다.

 

당초 야당이 주장하던 세금을 활용한 전세 보증금 지급 방안이 빠진 대신 피해자 기준 요건을 완화하고 금융 지원을 확대한 게 핵심이다. 25일 국회 본회의를 최종 통과해 국무회의 의결 등을 거쳐 공포되면 전세사기 피해자 지원이 본격화할 것으로 보인다.

 

< 전세사기 특별법의 적용대상확대 내용과 피해자 지원 내용 바로가기  >

 

22일 국토교통부 등에 따르면 여야 간 막판까지 쟁점이었던 피해 보증금에 대한 직접 보전은 최우선변제금 미지급자에게 10년간 무이자로 대출해 주는 것으로 합의됐다. 최우선변제금은 세입자가 살던 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 은행 등 선순위 권리자보다 앞서 배당받을 수 있는 금액이다. 하지만 갱신계약 때 소액 임차인 보증금 기준을 넘어선 임차인은 최우선 변제금을 받지 못하거나, 근저당 설정일을 기준으로 최우선 변제금을 배당받아 실효성이 낮다는 지적을 받았었다.

이번 특별법을 통해 최우선변제금을 못 받는 전세사기 피해자에게는 최우선변제금만큼 국민주택기금에서 최장 10년간 무이자 대출을 해준다. 또 이들이 새로운 전셋집을 구하거나 기존 전세자금대출을 갚기 위해 현금이 필요한 경우, 기존 보증금에서 최우선변제금을 넘는 금액은 최대 2억4000만 원 한도에서 저금리(연 1.2∼2.1%)로 대출해 준다. 전세사기 피해자가 현금에 쪼들려 생계를 위협받는 걸 막기 위한 조치다.

기존의 최우선변제금은 근저당권 설정일을 기준으로 정해지지만, 무이자 대출 시 변제금은 현재의 배당 시점을 기준으로 한다. 이에 따라 인천 미추홀구(과밀억제권역)는 최대 4800만 원까지, 서울은 5500만 원까지 무이자 대출이 된다.

 

특별법 지원 요건도 대폭 완화했다. 당초 3억 원이었던 특별법 적용 보증금 기준이 4억5000만 원으로 확대된 데 이어 이날 5억 원으로 최종 확정됐다. 국토부에 따르면 전국 연립·다세대주택 전세 계약 중 98.4%가 보증금 5억 원 이하다. 주택 면적 기준도 삭제해 집이 넓어도 지원받을 수 있도록 했고, 기존의 연소득 7000만 원(부부 합산) 이하여야 특별법을 적용받을 수 있는 요건도 없앴다.

임대인의 고의적인 갭투자나 신탁사기, 이중계약 피해자를 비롯해 근린생활시설 전세사기 피해자도 특별법 적용 대상이 된다. 경·공매가 시작된 주택뿐만 아니라 임대인의 파산 또는 회생절차가 개시된 피해 주택도 전세사기 특별법을 적용받을 수 있다.

피해자가 경매나 공매에 익숙하지 않다는 점을 감안해 주택도시보증공사(HUG)가 이를 대행해 주는 서비스도 특별법에 포함됐다. 또 피해자가 신용불량자가 되는 것을 막기 위해 상환의무 준수를 전제로 최장 20년간 전세대출 무이자 분할 상환이 가능해지고, 20년간 연체정보 등록·연체금 부과도 면제된다.

전세사기 피해자들은 긴급 주거복지 지원도 받는다. 4인 가족 기준 월 162만 원의 생계지원금과 월 66만 원의 주거지원금을 받는다. 전세사기 피해자에게 우선매수권을 주고, 피해 주택 매수를 원치 않는 피해자는 한국토지주택공사(LH) 매입임대 제도를 활용해 거주만 할 수 있도록 하는 방안도 담겼다.

특별법은 2년 한시법으로, 여야는 시행 후 6개월마다 정부 보고를 받아 보완 입법을 하거나 적용 기간을 늘리기로 했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “전세사기 피해자는 당장 생계부터 문제라 지원이 절실한 만큼 특별법 통과 후 빠르게 피해자 지원에 속도를 내야 한다”고 했다.